Direitos do Inquilino: o que diz a Lei do Inquilinato

A Lei nº 8.245/91 — conhecida como Lei do Inquilinato — é a principal norma que regula as relações de locação de imóveis urbanos no Brasil. Ela estabelece direitos e deveres tanto para o locatário (inquilino) quanto para o locador (dono do imóvel).

Principais direitos do inquilino

1. Receber o imóvel em boas condições

O locador tem a obrigação de entregar o imóvel em condições adequadas de uso, com as instalações elétricas e hidráulicas funcionando, sem vazamentos estruturais e apto para a finalidade contratada.

2. Receber recibo de pagamento

Toda vez que o inquilino pagar o aluguel, ele tem direito a receber um recibo discriminando o valor, o período e a forma de pagamento. O locador não pode se recusar a fornecer esse documento.

3. Não ser despejado sem motivo legal e prazo

O despejo não pode ser feito de forma arbitrária. A lei prevê situações específicas em que o locador pode pedir o imóvel de volta — inadimplência, término do contrato, uso próprio, demolição — e exige que o locatário seja notificado com antecedência.

4. Preferência de compra

Se o proprietário decidir vender o imóvel, o inquilino tem direito de preferência para adquiri-lo pelo mesmo preço e condições oferecidos a terceiros. O locador deve notificar o inquilino formalmente.

5. Privacidade e inviolabilidade do lar

O locador não pode entrar no imóvel sem a autorização do inquilino. Vistorias só podem ser feitas com aviso prévio e horário combinado. Qualquer acesso não autorizado pode ser considerado violação de domicílio.

Principais deveres do inquilino

• Pagar o aluguel no prazo estipulado
• Conservar o imóvel e devolvê-lo nas mesmas condições em que o recebeu
• Não realizar obras ou reformas sem autorização do locador
• Comunicar imediatamente ao locador qualquer problema estrutural
• Não sublocar o imóvel sem autorização
• Arcar com as despesas de consumo (água, luz, gás)

O que o locador não pode fazer

Existem práticas que são expressamente proibidas pela Lei do Inquilinato:

• Entrar no imóvel sem autorização do inquilino
• Exigir mais de uma modalidade de garantia (por exemplo, caução E fiador)
• Cobrar aluguel em moeda estrangeira ou indexado em variação cambial
• Rescindir o contrato antes do prazo sem justa causa, sem pagar multa proporcional
• Reajustar o aluguel em período inferior a 12 meses

Como funciona o despejo?

O despejo é o processo judicial pelo qual o locador retoma o imóvel. As principais causas são:

• Falta de pagamento do aluguel por mais de 30 dias
• Término do contrato sem renovação
• Necessidade do imóvel para uso próprio ou de familiar
• Realização de obras que exijam a desocupação

O prazo de desocupação varia de 15 a 30 dias dependendo do tipo de despejo. Em casos de inadimplência, o processo pode ser mais rápido com a nova legislação.

Garantias locatícias: quais são e como funcionam

A lei permite quatro modalidades de garantia, sendo proibido exigir mais de uma:

• Caução: depósito em dinheiro de até 3 meses de aluguel, devolvido ao final sem uso indevido
• Fiança: pessoa física que se responsabiliza pelas obrigações do inquilino
• Seguro fiança: contratado pelo inquilino junto a seguradora
• Cessão fiduciária: transferência de cotas de fundos de investimento